上海打了一张牌，小城市压力大

应该说都是利好，会不会在短期内推动楼市成交量，当然会。不过根据各大城市的经验，某个片区放开限购，在成交明显放量的情况下，挂牌量也会大涨， 比如“北京取消五环限售后，回龙观出现踩踏式抛售”，一套90㎡的房子，短短几天里平均降了快20万。

外环放开限购，确实让不少想买的人有机会了，但是什么是外环？就是上海五大新城和郊区的所在地。这里的需求绝大多数都是刚需，刚需的意思就是主要追求使用价值，不会为更多的情绪价值买单。因此，短期内，量可能上去了，但是价格说不定还下来了。

上海外环的去化周期大概是20个月，2025年外环外住宅数据为52000套，占全市80%。量太大了，所以，别指望说量价齐升，很可能是以价换量。

上海为什么放开外环限购？现在压力有点大。

上半年上海全市实现社会消费品零售总额8260.41亿元，同比增长1.7%。这个增速还是有点弱。如果多一些人来买房，肯定拉动消费，对于消费市场有支撑作用。

上海是中国最早步入老龄化且程度最深的城市，截至2024年末，上海户籍60岁及以上老年人口达577.62万人，占总人口的37.6%，并且老龄化程度仍在加深。继续这么下去，还是有点问题，放开外环限购，多吸引一些年轻人、中年人，对上海改善年龄结构和社保缴纳的数据很有好处。

最最重要的是，新房、二手房都压了不少货，开发商不敢拿地，建筑商没活干，外来工没活干，钢筋、水泥以及各种装修材料的销售都慢下来了，影响就业、税收和稳定。

所以，不断小步快跑，不断寻求平衡，就是上海目前的选择。

上海如果要吸引人口和消费，还是有优势的，教育、医疗、基础设施、社会治理等都在全国领先，只要稍微松一点口子就可以对冲复杂的情况，简单说，上海还有牌打。

但是北上广深逐步放开限购，等于拿中国顶级的城市资源在吸引资金、人才，包括三四五线城市的资金和人才，所以，上海的楼市固然不乐观，但是马太效应之下，承压的其实是三四五线楼市。她们这些城市的楼市将何去何从？这才是最值得思考的问题。

有些事情谁也挡不住，顶级城市吸引资金、人才的能力依然是顶级的，投奔顶级城市才是顺势而为。